Giriş
Ülkemizde son yıllarda artarak devam ettiği üzere, toplu konut projeleri yapan inşaat şirketleri, proje tamamlanmadan maket veya görsel üzerinden konut satışı gerçekleştirmektedir. Bu şekilde inşaat şirketleri finansman kaynağı elde etmekte, tüketiciler de daha uygun imkanlarla konut sahibi olabilmektedir. Ancak tüketici tarafından maket üzerinden yapılan alımlar çeşitli sorunları da beraberinde getirmektedir. Öyle ki, inşaat şirketleri konut projelerini tamamlayamadan iflas etmekte, projeler başkaca engeller sebebiyle sonuçlandırılamayacak hale gelmektedir. Tüketiciler ise, uzun yıllardır yaptıkları birikim ile veya kredi çekerek girdikleri bu satım ilişkisinden zararlı çıkmaktadır. Bu tür sözleşmelere Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi adı verilmekle birlikte, hem mülga 4077 sayılı Kanun’da hem de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında bu sözleşmelere ilişkin olarak özel düzenlemelere yer verilmiş durumdadır. Önemle belirtilmelidir ki, 6502 sayılı Kanun ile mülga 4077 sayılı Kanun’un aksine Tüketicileri korumaya yönelik daha detaylı düzenlemeler yapılmıştır. İşbu yazı ile de 6502 sayılı Kanun kapsamında 40 – 46.maddeler arasında düzenlenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri hükümleri detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri ve Tarafları
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketici ve satıcı arasında kurulan, satıcıya taşınmazın mülkiyetini tüketiciye devretme borcu yükleyen ve tüketiciye de satış bedelinin bir kısmını veya tamamını taşınmazın devrinden önce ödeme borcu yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme özel olarak 6502 sayılı Kanun kapsamında düzenlenmiş olduğundan bir tarafının Kanun nazarında tüketici ve diğer tarafının Kanun nazarında satıcı olması gerekmektedir. 6502 sayılı Kanun’a göre tüketici “Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi” ifade ederken satıcı “Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi” ifade etmektedir. Uygulamada satıcı tarafına ilişkin çoğunlukla araştırma yapılmasına gerek bulunmasa da, tüketici tarafına ilişkin olarak detaylı araştırma yapılması gerekmektedir. Zira, alıcının tüketici olarak kabul edilmesi için “ticari veya mesleki olmayan amaçlarla” hareket etmesi zorunludur. Hal böyle iken, taşınmazı yatırım amaçlı alan, aldıktan sonra kira getirilerini elde etmeyi planlayan yahut konutu değerlendikten sonra satmayı planlayan kişilerin tüketici olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Görüldüğü üzere, 6502 sayılı Kanun’un ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tarafı olan tüketiciye sağladığı korumalardan yararlanmak isteyen kişilerin, konutu barınma amacıyla satın almış olması gerekmektedir.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Şekil Şartı
TKHK m.41/1 gereği ön ödemeli satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6.maddesine göre de “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” denilmektedir. Ne var ki, bu düzenlemelerden ne anlaşılması gerektiği kesin olarak ortaya konulamamıştır. Kanımızca, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin konusu bir taşınmazın satış ve devri olduğundan, Türk Medeni Kanunu’nun emredici hükümleri gereği bu sözleşme de resmi şekle tabi olup kanun koyucunun “tescil” ifadesini kullanması ile tapu müdürünce düzenlenecek bir satış sözleşmesinin varlığının gerektiği anlaşılmaktadır. Uygulamada bu yol çok tercih edilmemekte; ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması yolu tercih edilmektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin taşınmaz satış vaadi şeklinde düzenlendiği durumlarda ise, bunun noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıcı, tüketici ile taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girmektedir. Şekil şartına ilişkin tüketicileri koruma adına ise, “satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” şeklinde bir düzenleme öngörülmüştür. Bu hüküm sayesinde, mevzuata ilişkin satıcı kadar bilgi sahibi olmayan tüketicinin şekil şartına uyulmadığı takdirde kendisine karşı sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin önüne geçilmiş durumdadır.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinin Taşıması Gereken Asgari Unsurlar
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden bahsedilebilmesi için, az yukarıda bahsedildiği üzere, 6502 sayılı Kanun nazarında tüketici ile satıcı arasında yapılması ve konut satışından önce tüketici tarafından gerçekleştirilen bir ödeme bulunması gerekmektedir. Bununla birlikte, Yönetmelik’in 5.maddesi uyarınca satıcı tarafından ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur. Ayrıca, Yönetmelik’in 7.maddesinde de ön ödemeli satış sözleşmesinde bulunması gereken unsurlar düzenlenmiştir. Bu unsurlardan bir veya birkaçının eksik olması halinde, esaslı noktalarda irade uyuşması sağlanmışsa, sözleşme doğrudan geçersiz olmamaktadır. Ancak, bu eksiklerin satıcı tarafından giderilmesi gerekmektedir ve ön ödemeli satış sözleşmesinin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunlu tutulmaktadır. Diğer taraftan, 6502 sayılı Kanunu’nun 44.maddesine göre ise, sözleşme süresinin imza tarihinden itibaren otuz altı ayı geçmesi mümkün olmamaktadır.
Tüketicinin Sözleşmeden Dönme ve Cayma Hakları
Kanun koyucu, ön ödemeli satış sözleşmelerinde zayıf taraf olan tüketiciye dönme ve cayma hakları sağlamak suretiyle, tüketicinin satıcı karşısındaki konumunu kuvvetlendirmek istemiştir. Öyle ki, 6502 sayılı Kanun’un 41/1.maddesi “Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır” hükmünü amirdir. Yine, Türk Borçlar Kanunu’nun 117.maddesi ve devamı hükümleri gereğince satıcının sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazın devir ve teslimine kadar tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı bulunduğunu söylemek mümkün olacaktır.
6502 sayılı Kanun ile dönme hakkının yanında cayma hakkı da tüketiciye tanınmış durumdadır. 6502 sayılı Kanun’un 43.maddesi hükmüne göre tüketici on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilmektedir. Ancak niteliği gereği cayma hakkının sadece taşınmaz satış vaadi şeklinde düzenlenen ön ödemeli satış sözleşmelerinde uygulanabileceği tartışılmaktadır.
Sonuç
Görüldüğü üzere, 6502 sayılı Kanun ön ödemeli satış sözleşmelerine şekil şartı getirmek, zorunlu unsurlar öngörmek ve tüketiciye dönme hakkı ile cayma hakkı tanımak suretiyle bu sözleşmelerin zayıf tarafı olan tüketicileri koruma altına almak istemiştir. Her ne kadar bu hükümler bulunsa da, uygulamada bu zorunluluklara riayet edilmediği görülmektedir. Kimi durumlarda, satıcı tarafından şekil, süre ve diğer hükümlere uyulmamakta kimi zaman ise, ön ödemeli satış sözleşmesinin diğer tarafı kanun nazarında tüketici niteliğinde olmamasına rağmen 6502 sayılı Kanun’un sağladığı korumaları suiistimal ederek girişimlerde bulunmaktadır. Her durumda, tüketici ve satıcı tarafının sözleşme ilişkisinin başından sonuna kadar bu konuda uzman bir avukattan destek alması işlemin ve sürecin sağlığı açısından faydalı olacaktır.
Turkish 
English