Giriş
Bilindiği üzere taraflar kira sözleşmelerinde serbestçe kira süresini kararlaştırabilmektedir. Ancak çeşitli sebeplerle Kiracılar tarafından kira sözleşmesinde yazılı sürenin bitimi beklenmeden sözlü bir şekilde Kiralayana haber verilerek anahtar teslim edilmekte ve taşınmaz Kiracılar tarafından tahliye edilmektedir. Kira sözleşmesinin bu şekilde sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri için öngörülen fesih usulüne uygun olmamakla beraber, Kanun tarafından bu duruma yönelik “Kira Sözleşmesinin Bitiminden Önce Geri Verilmesi” başlığı altında düzenleme de yapılmış durumdadır. Gündelik hayatta sıklıkla karşılaşıldığı için ve Kiracı ile Kiralayan arasındaki uyuşmazlıkların azımsanmayacak kısmını oluşturduğu için kiralanan erken tahliyesi halinde Kiracı ve Kiraya Verenin hakları ve sorumlulukları işbu yazımız ile detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taraflar kira sözleşmesi için, açık veya örtülü bir irade beyanıyla bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmesi kararlaştırılan sürenin sonunda, herhangi bir bildirime gerek olmaksızın, kendiliğinden sona erer. Açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi taraflarca sürdürülürse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi ve devamı anlamında fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin olağan sona erebilmesi için, bildirim süresine uyulması ve fesih döneminin, bir diğer deyişle vadenin dolması gereklidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yoluyla sözleşmenin sona ermesi Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi ve devamında düzenlenmiş olmakla beraber konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun 348. Maddesi ile yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Bu şekil şartı emredici olup, taraflarca aksi yönde bir düzenleme yapılması mümkün değildir.
Buna ek olarak kiralananın fiilen tahliye edilmesi yeterli olmayıp, anahtar teslimi hususunda da ispat yükü Kiracı üzerine bırakılmıştır. Bu kapsamda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2019 tarihli ve 2017/8435 E., 2019/4558 K. sayılı kararında; “Kural olarak; kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davacı/kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.” denilmek suretiyle ispat yükünün Kiracı üzerinde olduğu değerlendirmesi yapılmıştır.
Kiracının Erken Tahliyesi
Kiracının, kira sözleşmesinde öngörülen süre dolmaksızın kiralananı tahliye etmesi halinde, başkaca bir neden veya durum söz konusu değilse, sözleşmeye aykırılık gündeme gelecektir. Diğer bir deyişle kira sözleşmesinde öngörülen süre dolmaksızın kiracının kiralananı tahliye etmesi halinde kira ödeme borcu devam edecektir. Fakat bu hususun birtakım istisnaları mevcuttur. Şöyle ki Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesi; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” hükmünü havidir.
Hükümde öngörülen ilk istisna kiralananın benzer koşularla kiraya verilebileceği makul süre için Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının devam etmesidir. Örneğin Kiracının on iki aylık bir kira sözleşmesine konu kiralananı 5. ayda tahliye etmesi halinde ödemesi gerekli kira ödeme borcu yedi ay olmayıp, kiralanın makul sürede kiraya verilebileceği süre ile sınırlı olacaktır.
Bu kapsamda makul sürenin belirlenmesi hususuna ayrıca değinme gerekliliği hasıl olmuştur. Şöyle ki makul sürenin tespiti hususunda Yargıtay İçtihatları mevcut olmakla birlikte makul sürenin belirlenmesi her olaya özgü çeşitli değişkenleri içermektedir. Kanımızca da bu hususunun her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmesi sağlıklı olacaktır.
Makul sürenin belirlenmesine ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/ 8655 E., 2016/6047 K. Sayılı kararında aşağıdaki şekilde değerlendirme yapılmıştır:
“Taraflar arasında düzenlenen ….01.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar …. maddesinde “kiracı kiralananı tahliye etmek isterse bir ay önceden haber vermek zorundadır” hükmüne yer verilmiştir. Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur. Kiracının bu ihbar şartına uymadan taşınmazı 04.06.2012 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmaktadır. ….nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Taraflar sözleşmenin özel …. maddesinde makul süreyi “bir ay” olarak kararlaştırmışlardır. Mahkemece tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan bir aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının bir aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde bilirkişi raporu ile makul sürenin belirlenerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Söz konusu Yargıtay kararında belirtildiği üzere tarafların sözleşmede kararlaştırılmış oldukları Kiracının bir ay önceden haber vermek suretiyle kira sözleşmesini feshedebileceği hükmüne binaen makul sürenin bir ay olarak kabul edilmesi gerektiğine karar verilmiştir. Hal böyle iken işbu karar karşında tarafların kira sözleşmelerini hazırladıkları esnada bildirim süresini kararlaştırırken kiralanın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süreyi göz önünde bulundurmalarının yerinde olacağı kanaatindeyiz.
Hükümde öngörülen diğer bir istisna ise Kiracının kira sözleşmesine konu kiralanan için Kiraya Verene kendisinden kabul etmesi beklenebilecek, aynı ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulmasıdır. Söz konusu durumda meydana gelen sözleşme devri, kanuni sözleşmenin devri teşkil edecektir. Böylece devreden Kiracı, kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkacak, kira ödeme borcu ve diğer yükümlülüklerinden kurtulacaktır. Burada önemli olan Kiracının getirdiği yeni Kiracı ile Kiraya Verenin anlaşması değil, getirilen yeni kiracının kanununda öngörülen niteliklere sahip olmasıdır.
Kiracının Erken Tahliye Halinde Sorumluluğunun Belirlenmesi
Yukarıda da belirttiğimiz üzere Kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralanın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre için devam edecek olup, kanunda öngörülen yeni bir kiracı bulunması halinde ise sona erecektir.
Bu kapsamda Kiracının devam etmekte olacak borçları arasında ayrım yapma gerekliliği hasıl olmuştur. Şöyle ki Kiracının kiralananı özenle kullanma, komşulara saygı gösterme gibi borçlarının devam etmeyeceği yalnızca aidat ve kira borcunu ödeme yükümlüğünün devam edeceği sabittir. Buna ek olarak Kiracının sorumluluğunun belirlenmesi hususunda Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesinin 2. Fıkrası; “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” hükmünü havidir. Bu doğrultuda Kiracının ödemekle yükümlü tutulacağı tutarın belirlenmesinde Kiraya Verenin yapmaktan kurtulduğu giderlerin veya elde etmekten kaçındığı yararların göz önünde bulundurulması gerektiği açıktır.
Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zarar İlişkin Açılacak Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesinde “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları” denilmek suretiyle kira akdinden kaynaklanan tüm alacak davalarının Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir. Bu kapsamda Kiraya Verenin erken tahliye sebebiyle açacağı tazminat davasının da Sulh Hukuk Mahkemeleri görüleceği açıktır.
Yetkili mahkeme hususunda ise Kanunda ayrık bir düzenleme mevcut olmadığından genel yetki kuralları uygulama alanı bulacak olup, bu davalar Kiracının yerleşim yeri veya taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması halinde sözleşmenin ifa edileceği yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilecektir.
Sonuç
Her ne kadar gündelik hayatta neredeyse her insanın yapmış olduğu bir hukuki işlem olsa da, yazıda ele alındığı üzere, kira sözleşmelerinin de hazırlanmasından sonra erdirilmesine kadar olan süreçte hukukçulardan destek alınması önem arz etmektedir. Zira, Kiralayan ile görüşerek anahtar teslimi ile birlikte kira sözleşmesini sona erdirdiğini düşünen bir Kiracının borçları sona ermemekte ve hatta makul süre tazminatı adı altında bir tazminat ödenmesi de gündeme gelmektedir. Diğer taraftan kira sözleşmesinde bildirim süresi olarak öngörülen bir hüküm Yargıtay tarafından makul süre olarak değerlendirilmiş ve bu görüş süreklilik kazanmıştır. Tüm bu sebeplerle, hem Kiracıların hem de Kiraya Verenlerin bu gibi sorunlar yaşamaması adına tüm süreci hukukçular ile yürütmesi maddi kayıpların önüne geçilmesi adına oldukça önemlidir.
Turkish 
English