Kira sözleşmeleri kiraya verenin
bir şeyin kullanılması veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını
kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini
ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Uygulamada da Kiracılar tarafından Kiralanan
taşınmaz için iyileştirme, onarma, güzelleştirme gibi masraflar yapılabilmektedir.
İşbu yazımızda da Kiracılar tarafından yapılan bu masrafların, kira
sözleşmesinin sona ermesi neticesinde akıbetinin ne olacağı hususu detaylı
şekilde ele alınmıştır.
Kiracının Kiraya Verenin Yazılı Rızasıyla Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması
Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu’nun 321. Maddesi; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” hükmünü havidir. Hükümden görüldüğü üzere Kiraya Verenin adi yazılı şekilde verilmiş olan rızası taşınmazda yenilik ve değişiklik yapılabilmesi için yeterlidir. Bu hususta Kiraya Veren rıza gösterip göstermemekte serbest olup, Kiraya Vereni rızaya göstermeye zorlayabilecek bir hukuki mekanizma mevcut değildir. Elbette ki bu hakkın dürüstlük kuralına aykırı kullanılabileceği anlamına gelmemektedir. Buradaki yazılı şekil ise geçerlilik şeklidir. Açıktır ki kira sözleşmeleri için şekil şartı öngörülmemiş ise de sözlü bir kira sözleşmesi için gösterilecek rızanın dahi emredici kanun hükmü nedeniyle yazılı olması gerekecektir.
Kiracı kiralananda gerçekleştireceği yenilik ve değişiklikler bakımından Kiraya Verenin gösterdiği rıza ile sınırlı şekilde hareket etmelidir. Bu bağlamda Kiraya Veren gösterdiği rızada, rızanın sınırlarını açıkça belirtmeli, Kiracı da bu sınırlara riayet etmelidir. Tarafların anlaşması neticesinde yapılmış olan faydalı ve zorunlu masrafların Kiraya Verenden talep edilmesi aşamasında da taraflar arasındaki anlaşma esas alınacaktır. Ayrıca taraflar aralarında imzaladıkları sözleşme ile Kiracının değer artış farkını talep edebileceği hususunu kararlaştırmamışlarsa Kiracı değer artış farkı talebinde bulunamayacaktır.
Kiracının Kiraya Verenin Yazılı Rızası Olmaksızın Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere Kiracının kiralanana yaptığı masrafları talep edebilmesi için ana kural Kiraya Verenin yazılı rızasının bulunmasıdır. Ancak kimi durumlarda bu rıza olmaksızın Kiracılar kiralananda birtakım değişiklik ve yenilikler yapabilmektedir. Bu durumda ise Kiracının yapmış olduğu bu masrafları vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca tahsil edebilmesi mümkündür. Ne var ki bu durumda talep edilebilecek masraflar zorunlu ve faydalı masraflardan ibaret olup, lüks masraflar Kiraya Verenden talep edilemeyecektir. Hangi masrafların zorunlu, faydalı veya lüks olduğu ise somut olaya özgü olup, genel geçer bir yargıdan bahsetmek mümkün görünmemektedir.
Söz konusu masraflardan zorunlu ve faydalı olanların vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca talep edilebileceği hususunda aşağıda yer verdiğimiz şekilde Yargıtay Kararı da mevcuttur.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7043 K. 2019/3365 T. 15.4.2019
“…Davalı cevap dilekçesinde kiralanana kalebodur, çelik kapı değişimi, parke ve fayans döşenmesi, su tesisatının değiştirilmesi şeklinde gerçekleşen bakım ve onarımlar yaptığını iddia etmiş, bunları kiradan mahsup ettiğini belirterek delil listesinde faturalara, tanık beyanına ve bilirkişi deliline dayanmıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 526 ve devamındaki hükümleri vekaletsiz iş görmeyi düzenlemekte olup kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihleri itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak aksi ispat edilmediği takdirde bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir…”
Söz konusu karardan görüldüğü üzere Kiracı tarafından kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların talep edilebilmesi için bunların alınıp götürülmesinin mümkün olmaması ve Kiraya Veren tarafından benimsenmiş olması gereklidir. Bu bağlamda örneğin Kiraya Verenin kiralananın tahliyesi esnasında, kiralananı fiili kullanım hali ile talep etmiş olması bu benimseme şartının gerçekleşmiş olduğunun kabulü şeklinde yorumlanmalıdır. Ayrıca karardan görüldüğü üzere lüks masrafların istenebilmesi de mümkün değildir.
Faydalı ve zorunlu masrafların Kiraya Verenden istenebilmesi için öngörülen diğer bir şart ise taşınmazın tahliye edilmiş olmasıdır. Bir diğer deyişle tahliye edilmemiş olan ve fiilen Kiracı tarafından kullanılmaya devam edilen kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflarının tahsilinin istenmesi mümkün değildir. Bu husus Yargıtay Kararları ile de sabittir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/9045 K. 2014/12983 T. 25.11.2014
“…Öte yandan yargılama sırasında taşınmaza ait anahtarların teslim edildiğine dair bir belge sunulmadığı gibi, davacı kiracı taşınmazı bırakıp terk ettiğini belirtmiştir. Davalılar vekilinin temyiz dilekçesi ekinde ibraz edilen, Bolu 6. Noterliğinin 14.6.2013 tarihli tutanakta, kiralanana ait anahtarların 14.6.2013 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmaz tahliye edilip anahtarlar teslim edilmeden kiralanana yapılan kalıcı ve faydalı masrafların istenmesi mümkün değildir. Her dava açıldığı tarihteki duruma göre yürütülür. Dava, anahtar teslim edilmeden önce 22.3.2013 tarihinde açıldığına göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”
Karardan görüldüğü üzere kiralananın tahliyesi sağlanmadan yapılmış olan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmemektedir. Hatta uygulamada bu masrafların talep edilebilmesi için kiralananın anahtarlarının dahi Kiraya Verene teslim edilmiş olması aranmaktadır.
Buna ek olarak Kiracı zorunlu ve faydalı masrafları her zaman talep edemeyecek olup, masrafların talep edilebileceği süreye ilişkin Yargıtay Kararlarından birine aşağıda yer verilmiştir.
YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/8366 K. 2005/15733 T. 24.10.2005
“…Davacı S. ile davalılar arasında 1.11.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği, akabinde davacı S’nin de ortak olduğu diğer davacı şirket ile davalılar arasında aynı taşınmaza ilişkin 1.11.1996 ve 1.11.1998 tarihli kira sözleşmelerinin aktedildiği ve bilahare davacıların 16.06.2000 tarihinde İcra marifetiyle taşınmazdan tahliye edildikleri hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Yine taşınmazın boş arsa olarak kiralandığı ve taşınmaz üzerine davacılar tarafından inşaat yapıldığı belirli olduğu gibi, kira sözleşmesinin 1., 4., 6., 7. maddelerinde taşınmaz üzerine yapılacak inşaat ve diğer eklentiler ile ilgili hükümler bulunmaktadır. Taraflar arasındaki ilişkinin ve hukuki ihtilafın bu haliyle kira sözleşmesinden kaynaklandığı hususunda duraksama bulunmamalıdır. B.K.’nun 126/1. maddesi hükmüne göre kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımı süresine, kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan alacak ve tazminat davaları B.K.’nun 125. maddesi hükmüne göre on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Dava konusu ihtilaf kira sözleşmesinden kaynaklandığı için de sözleşmelerde uygulanan zamanaşımı süresinin geçerli olduğunu kabul zorunludur…”
Karardan görüldüğü üzere her ne kadar söz konusu alacak kira sözleşmesi kaynaklı ise de bir kira alacağı olmadığından sözleşmelere ilişkin öngörülmüş genel süre olan 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Sonuç
Netice itibariyle kiralanan taşınmaza yapılan masraflar, taraflar arasında birtakım hukuki uyuşmazlıklara sebebiyet verebilmekte olup, bu masrafların Kiraya Verende bir sebepsiz zenginleşme oluşturmaması maksadıyla kira sözleşmelerinin hazırlanması, uygulanması ve sona ermesi gibi pek çok aşamada işin hukuki boyutu nazara alınarak hareket edilmesi gerekmektedir. Bu vesileyle kira sözleşmeleri; taraflar arasında bu masraflardan kaynaklı olarak doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek amacıyla alanında uzman kişilerce detaylı şekilde hazırlanmalıdır. Buna ek olarak sözleşmenin yürürlüğe girmesi sonrasında çıkabilecek uyuşmazlıkların en doğru şekilde çözümlenebilmesi için de alanında uzman avukatlardan yardım alınmalıdır.
Turkish 
English