Giriş
Bilindiği üzere, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralananı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğundan bahisle tahliye ettirebilmektedir. Ne var ki kiralayana tanınan bu hak kimi zaman iyi niyet kaidelerine aykırı şekilde kullanılmaya çalışılmaktadır. İşbu yazımızda da kiraya verenin söz konusu hakkını nasıl kullanacağı, söz konusu hakkın hukuka aykırı şekilde kullanılması halinde kiracının sahip olduğu haklar detaylı şekilde ele alınacaktır.
Gereksinim Sebebiyle Tahliye Hakkının Kullanımı
Türk Borçlar Kanunu 350.maddesinde; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” denilmek suretiyle kiraya verenin ancak sayılı durumlarda gereksinim sebebiyle tahliye talep edebileceği görülmektedir.
Bu kapsamda kiraya veren ilgili maddede belirtilen kişilerin konut ya da işyeri olarak kullanım gereksinimi nedeniyle kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteyebilecektir. Ne var ki bu istemin dava yoluyla ileri sürülmesi gereklidir. Ancak kimi zaman uygulamada kiraya verenlerin, yalnızca kiracıya bir ihtarname çekmek suretiyle kiralananı tahliye ettirdiği görülmektir. Bu kapsamda ilgili 350. Maddenin devamında geçen; “Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü ile işbu hakkın dava yolu ile kullanılması gerektiği sabit hale gelmiştir. Bu doğrultuda aşağıda detaylı şekilde açıklanacağı üzere kendisine kiralayan veya ilgili maddede yer alan kişilerin gereksinimi bulunduğundan bahisle konutu tahliye etmesi bir ihtarname ile talep olunan kiracının, kiralananı kendi haklarını korumak maksadıyla tahliye etmemesi, mahkemeden tahliye kararı getirilmesini talep etmesi yerinde olacaktır.
Kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açarken birtakım hususları ispat etmesi gereklidir. İşbu hususlar aşağıda sıralanmıştır;
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksiniminin bulunması,
- Söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması.
Bu kapsamda Yargıtay kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturmasının ihtiyacın gerçek olduğunu doğruladığını öngörmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2013/2188, K. 2013/4985, T. 21.3.2013 Kararında yer alan;
“Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun Elazığ merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekir.”
Şeklindeki bölüm ile de bu husus sabit hale gelmiştir. Buna ek olarak söz konusu karardan hareketle ihtiyacın geçici nitelikte olması halinde veya bu ihtiyacın yargılama devam ederken sona ermesi halinde de Mahkeme tarafından tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerecektir.
Dava Açma Süresi, Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kiraya veren Türk Borçlar Kanunun m.350/3 hükmü uyarınca belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kiracının kiralayanı tahliye etmesini talep edebilecektir. Bu kapsamda açılacak olan davanın Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir. Ancak söz konusu dava, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı teşkil etmemekte olup, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açılabilecektir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmünü havidir. Bu hüküm; konut veya işyeri ihtiyacı samimi olmayan kiraya verenin bu sebeple kiracıyı uğrattığı maddi zararın giderilmesine hizmet etmekte olup, hakkın hukuka aykırı şekilde kullanılmaya çalışılması halinde hükmün etkinliğini artırmaktadır.
Yukarıda belirttiğimiz üzere kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye hakkını dava yoluyla kullanması gerektiği kanunda açıkça öngörülmüştür. Bu husus yeniden kiralama yasağına binaen kiracının tazminat talep edebilmesi halinde de önem arz etmektedir. Şöyle ki kiracı şayet bir mahkeme kararı olmaksızın kiraya veren tarafından çekilen bir ihtarname ile kiralananı tahliye etmişse bu durumda yeniden kiralama yasağından kaynaklanan tazminatı talep edemeyecektir. Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/4956, K. 2019/871, T. 7.2.2019 Kararında yer alan;
“6100 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
şeklindeki bölüm ile de doğrulanmıştır. Netice itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesi uyarınca tazminat talep edilebilmesi için tahliyenin mahkeme kararıyla gerçekleştirilmesi gerektiği sabit hale gelmiştir.
Tazminatın miktarına ilişkin olarak ise Kanun Koyucu bir yıllık kira bedelini alt sınır olarak öngörmüştür. Bu tazminatının belirlenmesinde, ilgili maddenin gerekçesinde öngörüldüğü üzere eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönem kira bedeli göz önünde bulundurulacaktır. Zararın daha fazla olması halinde ise bu zararı kiracının ispat etmesi gerekecektir.
Sonuç
İşbu yazımız ile açıkladığımız üzere, gereksinim gerekçesiyle tahliye ilk nazarda oldukça basit ve kiraya verenin mevcut kiracısı ile olan ilişkisini sona erdirmek için başvurabileceği bir yol olarak gözükse de, kanun koyucu bu sürecin işletilmesi için çeşitli şekil şartları öngörmüş durumdadır. Bu noktada, gereksinim nedeniyle tahliyenin iyi niyet kaidelerine aykırı şekilde kullanılabileceği ihtimaline binaen bu hakkın dava yoluyla kullanılması şartının yanında gereksinim sebebiyle tahliye eden kiraya verene yeniden kiralama yasağı ve bu yasağa aykırı davranması halinde tazminat sorumluluğu öngörülmüştür. Bu kapsamda hem kiraya verenin gereksinim sebebiyle kiracıyı kiralanandan tahliye etmek istemesi halinde hem de kiracının gereksinim sebebiyle konutu veya iş yerini tahliye etmesi talebi ile karşı karşıya kalması halinde her iki taraf için de doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi adına konusunda uzman avukatlardan destek alınması yerinde olacaktır.
Turkish 
English