Devletin hüküm ve tasarrufu altına olan yerler ve hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların idare yöntemlerinden birisi de kiralamadır. Kamu hizmeti için gerekli olmayan söz konusu taşınmazlar kiralama yöntemi ile idare edilmektedir.
Millî Emlak Genel Müdürlüğü ise Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı olarak görev yapan bir genel müdürlük olmakla birlikte; fonksiyonu gerek kamu hizmetlerinin yürütülmesi gerekse kamu ve özel yatırımlar için gerekli olan taşınmaz desteğinin bedelli/bedelsiz olarak karşılanması, Hazine taşınmazlarının idaresinde etkinliği artırmak suretiyle bütçeye gelir desteği ile kırsal ve kentsel yaşam kalitesinin artırılmasına katkı sağlanmasıdır. Söz konusu Genel Müdürlük tarafından Hazinenin Özel Mülkiyetindeki ve Devletin Hüküm ve Tasarrufu altındaki taşınmazların sabit tesis yapılmamak kaydıyla kiralama işlemleri gerçekleştirilmektedir.
Başvuru Usulü
Kiralama işlemi için tarımsal, ticari, spor ve sosyal nitelikli vb. diğer amaçlarda kullanılmak amacıyla, talep sahibi tarafından; kiralama amacını içeren bir dilekçeyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Şeflikleri) müracaat edilmesi gerekmektedir.
Kiralama işlemlerinin daha süratli ve mahallinde sonuçlandırılabilmesi amacıyla 327 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile belli parasal sınırları aşmayan taşınmazların kiralama işlemlerinde Valiliklere (Defterdarlık) yetki devredilmiştir. Taşınmazın yetki devri kapsamında olan taşınmazlar bakımından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre, tarımsal, ticari, spor ve sosyal nitelikli vb. diğer amaçlarda kullanılmak amacıyla, talep sahibi tarafından belirlenen taşınmazın kiralanmasının istenilmesi halinde, kiralama amacını ve taşınmazın sınırları gösterir bilgileri içeren bir dilekçeyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Defterdarlığa/Mal Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir.
Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlardan, Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca aşağıda belirtilenlerin kiraya verilmesi mümkün değildir;
- Kamu hizmetlerine tahsisli olup tahsis amacında kullanılan taşınmazlar, (Bu gibi taşınmazların içinde bulunan büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri ticari üniteler hariç.)
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunup, bu Kanunda belirtilen amaçlar dışında kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar,
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
- 2873 sayılı Kanun uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiat koruma alanları içinde kalan ve Orman ve Su İşleri Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
- 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olup, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
- 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olup, Genelkurmay Başkanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
- 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
- 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 79 uncu maddesinin 2’nci fıkrası kapsamında belediyelerin tasarrufuna bırakılan taşınmazlar,
- İbadet yerleri, (İbadet yerlerinin ticari faaliyetlerde kullanılması öngörülen kısımları, 633 Sayılı Kanun’un Ek-4’üncü maddesi gereğince Diyanet İşleri Başkanlığınca yürütülmektedir.)
- Özel kanunları gereğince hak sahiplerine devri gereken ve devrine yönelik işlemleri devam eden taşınmazlar,
- Tarım ve Orman Bakanlığı, İl Özel İdarelerince/ Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığınca kiraya verilmesi gereken, su ürünü üretim yerleri ile kaynak ve yer altı suları,
- 3213 sayılı Maden Kanunu kapsamında maden arama ya da işletme ruhsatlı sahada kalıp, madencilik faaliyetlerinde kullanılmak üzere kiralanması talep edilen yerler,
- Tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde yer alan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler.
Ayrıca, belirtilenlere ek olarak fiili ve hukuki olarak kiraya verilmesi uygun görülmeyen Hazine taşınmazları da kiralama işleminin dışında bırakılabilmektedir. Bunlar dışında kalan devletin hüküm ve tasarrufu altında kalan taşınmazların Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca kiraya verilmesi mümkündür.
Teminat
Kiracının taahhüdünü, sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kira bedeli üzerinden %6 oranında kesin teminat alınır. Kiracının bu zorunluluğa uymaması halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir. Geçici teminat olarak kabul edilen değerler kesin teminat olarak da verilebilir. Verilen kesin teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilir. Sözleşmenin yapılmasından sonra geçici teminat iade edilir. Kesin teminat, taahhüdün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde yerine getirildiği, usulüne göre anlaşıldıktan ve kiracının bu işten dolayı idareye herhangi bir borcunun olmadığı tespit edildikten sonra kiracıya iade edilir.
İhale Usulleri
Kiralama işlemleri ihale ile yapılmakta olup, kapalı teklif usulü, açık teklif usulü ve pazarlık usulü olmak üzere üç tür ihale usulü uygulanır. Taşınmazların kiraya verilmesinde kapalı teklif usulü esastır. Taşınmazların kiraya verilmesinde tahmin edilen yıllık kira bedeli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. inci maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olan ihalelerde açık teklif usulü, bu sınırı aşanlarda ise kapalı teklif usulü uygulanır.
Kullanışlarının özelliği veya İdareye yararlı olması nedeniyle kapalı veya açık teklif usulleriyle ihalesi uygun görülmeyen Hazine taşınmazları, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin (g) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebilir.
- Kullanışlarının özelliği veya İdareye yararlı olması nedeniyle kapalı veya açık teklif usulleriyle ihalesi uygun görülmeyenler,
- Hazinenin paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazlardaki paylarının paydaşına kiraya verilmesi,
- Tarım arazilerinin kiraya verilmesi,
- Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan bölümlerinden Bakanlıkça belirlenenlerin dışında kalanların kiraya verilmesi,
- Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazların kiraya verilmesi, -Para çekme makineleri için kullanılacak yerlerin bankalara kiraya verilmesi,
- Baz istasyonları, radyo ve televizyon vericileri ile radyolink vericileri gibi tesisler için ihtiyaç duyulan yerlerin kiraya verilmesi,
- Taşınmazların genel bütçe kapsamı dışındaki kamu idarelerine kiraya verilmesi, -Taşınmazların ağaçlandırma veya özel orman fidanlığı yapılmak amacıyla kiraya verilmesi,
- Birlikte kullanılacağı parselin maliki veya kiracısı tarafından kiralanması talep edilen, bu parselle bütünlük arz eden ve müstakil kullanımı mümkün olmayan taşınmazların kiraya verilmesi,
- Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların (otoparklar hariç) kiraya verilmesi,
- Reklam levhası konulmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazların kiraya verilmesi,
- Balıkçı barınaklarının o yörede en az on iki aydan beri faaliyette bulunan su ürünü kooperatiflerine veya su ürünü kooperatif birliklerine kiraya verilmesi,
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen esaslar çerçevesinde ahşap iskelelerin kiraya verilmesi, -Taşınmazların; mevzuatında yer alan özel hükümler doğrultusunda doğrudan kiraya verilmesi öngörülen kişilere kiraya verilmesi,
- Taşınmazların; kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler hariç olmak üzere sağlık ve eğitim amaçlı kiraya verilmesi,
- Taşınmazların; vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ile kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi,
- Taşınmazların geleneksel el sanatları faaliyetleri yapılması ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması amacıyla kiraya verilmesi,
- Hazineye ait olmakla birlikte diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiraya verilen ve kiracıları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların kiraya verilmesi,
- Kanunlar gereği mülkiyeti Hazineye intikal eden taşınmazlardan, kiracıları tarafından talep edilen taşınmazların eski kiracısına kiraya verilmesi,
- 233 sayılı Kanunun Hükmünde Kararname kapsamında bulunan kamu iktisadi teşebbüslerine kiraya verilmesi,
- 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanunu kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığınca uygun görülenlere kiraya verilmesi,
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına giren tarihi ve bedii değeri olan taşınmazların kiraya verilmesi işlemleri, 2886 sayılı Kanununun 51 inci maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulüyle yapılabilir.
Pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde teklif alınması belli bir şekle bağlı değildir. İhaleler, komisyon tarafından işin nitelik ve gereğine göre bir veya daha fazla istekliden yazılı veya sözlü teklif almak ve tahmin edilen bedelden aşağı olmamak suretiyle yapılır.
İhaleye Katılım Şartları
İhalelere katılacakların;
- Yasal yerleşim yeri sahibi olmaları,
- Tebligat için Türkiye’de adres göstermeleri,
- Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,
- Yönetmelikte istisna edilen işler dışında geçici teminatı yatırmış olmaları,
- İşin gereğine göre Defterdarlık veya Malmüdürlüğünce tespit edilecek diğer belgeleri vermeleri,
- Özel hukuk tüzel kişilerinin, yukarıda belirtilen şartlardan ayrı olarak, idare merkezlerinin bulunduğu yer mahkemesinden veya siciline kayıtlı bulunduğu ticaret veya sanayi odasından yahut benzeri meslekî kuruluştan, ihalenin yapıldığı yıl içinde alınmış sicil kayıt belgesi ile tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri,
- Kamu tüzel kişilerinin ise, tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu belirtir belgeyi de vermeleri,
Gerekir.
İhaleyi yapan idarenin;
- İta amirleri,
- İhale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar,
- Yukarıda belirtilenlerin eşleri ve 2 nci dereceye kadar ( 2’nci derece dâhil) kan ve sıhrî hısımları,
- Yukarıda belirtilen şahısların ortakları (bu şahısların yönetim kurullarında görevli olmadıkları anonim ortaklıklar hariç)
- İhaleye iştirak edecek gerçek ve tüzel kişiler yönünden ise; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve diğer Kanunlardaki hükümler gereğince geçici veya sürekli olarak Kamu İhalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar, İhaleye katılamazlar.
İhalenin Kesinleşmesi
Kiralama ihalesinin yapılmasını müteakip komisyon tarafından alınan ihale kararı, ihalenin yapıldığı günü takip eden 15 (onbeş) iş günü içerisinde ihale bedeline göre yetkili ve görevli merciin onay veya ret kararı ile kesinleştirilir.
İdarece kesinleştirilen ihale kararlarının sonucu, kesinleştiği günden itibaren en geç 5 (beş) işgünü içinde, taşınmazı kiralayan müşteriye veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir.
Talep sahibi, onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 (on beş) gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek İdarece düzenlenecek sözleşmeyi imzalamak, zorunlu ise ayni süre içinde sözleşmeyi notere tasdik ve tescil ettirerek İdareye vermek, İhale bedeli ile müşteriye ait bulunan vergi, resim ve harçları ve diğer giderleri ödemek, varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir ve 1 (bir) yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir.
Taşınmazın Kira Süresi
Hazine Taşınmazları en fazla 10 (on) yıl süreyle kiralanabilir.
Ancak;
- Turistik tesis kurulacak yerler ve turistik tesisler,
- Enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan araziler,
- Doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan araziler, 10 (on) yıldan fazla süre ile kiralanabilir.
Valiliklerce (Defterdarlıklar) yetki devri çerçevesinde bu süre en fazla 5 (beş) yıl olarak uygulanmaktadır. Kira sözleşmesinin bitiminde yenileme şartlarının oluşması halinde yeniden kiralanabilir.
Kira Bedelinin Tahsili
- İlk yıl için kira bedelinin dörtte biri ihalenin onaylanmasına ilişkin kararın kiracıya tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde peşin olarak,
- Kalanı üçer aylık dönemler hâlinde üç eşit taksitle,
- Müteakip yıllar kira bedelleri ise, üçer aylık dönemler hâlinde dört eşit taksitle ödenir.
- Ancak, Tarım arazilerinin kiraya verilmesinde peşinatın dışında kalan kira bedelleri, ayni yıl kira dönemi içinde olmak kaydıyla, dönemin son ayında ve tek seferde ödenebilir.
- Bir yıldan uzun süreli kira bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın ayni ayına göre yüzde değişim) oranında, Tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın ayni ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır.
- Vadesinde ödenmeyen kira bedellerine, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. Ölüm halinde, ölüm tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içinde kesin teminatın verilmesi şartıyla kanunî mirasçılardan istekli olanlara sözleşmeyi devredebilir. Topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilen arazilere ilişkin sözleşmeler devredilemez.
Kira sözleşmesi düzenlendikten sonra; kiracının taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya kiralama amacı dışında kullanılması, idarece yapılan ihtara rağmen durumun devam etmesi halinde, sözleşme feshedilerek, fesih tarihi itibariyle varsa ödenmemiş kira bedelleri 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51’inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme faizi uygulanmak suretiyle tahsil edilir. Kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır, kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin Hazineye gelir kaydedilir, söz konusu taşınmaz kiracıdan teslim alınır. Tarım arazilerinin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmelerin feshi halinde tazminat alınmaz.
Kira Sözleşmesi’nin Sona Erme Halleri
Süreye bağlı sözleşmelerde bu sürenin sona ermesi, sözleşmeden sonra kiracının sözleşmenin bozulmasına sebep olması, idareden izinsiz olarak sözleşmenin devredilmesi, kiracının ölümü (İdare, ölüm tarihinden itibaren otuz gün içinde kesin teminatın verilmesi şartıyla kanunî mirasçılardan istekli olanlara sözleşmeyi devredebilir.), idarece sözleşmenin feshi, kiracının iflası, kiracının ağır hastalığı, tutukluluk veya mahkûmiyet hali durumunda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri gereğince vekil veya kayyım tayin edilmemesi/edilememesi hallerinde sona ermektedir.
Turkish 
English