Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özü itibari ile arsa üzerine bina inşa edebilme imkanına sahip olmayan arsa sahipleri ile arsa satın alabilme gücüne sahip olmayan Yükleniciler arasında kurulmaktadır. Bir sözleşme ilişkisi çerçevesinde gerçekleştirilen bu faaliyetin, taraflar bakımından hukuki uyuşmazlık oluşturmaması noktasında, sözleşmelerin dikkatle ve özenle düzenlenmesi gerekmektedir. İşbu yazımızda da sözleşme kapsamında tarafların hak ve borçları detaylı şekilde ele alınmış ve sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlara yer verilmiştir.
Bilindiği üzere, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olan karma tipli, iki tarafa borç yükleyen, ani edimli bir sözleşmedir. Bu Sözleşme; eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını ihtiva etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile esas olarak Arsa sahibi, Yükleniciye arsa payı devrini borçlanmakta, bunun karşılığında Yüklenici ise bağımsız bölüm inşa etmeyi üstlenmektedir. Bu sözleşme birkaç farklı şekilde düzenlenebilmekte olup, uygulamada en çok karşılaşılan türünde; arsa sahibi arsa paylarının devrini taahhüt etmekte, yüklenici de bağımsız bölüm yapımını üstlenmektedir. Diğer bir türünde ise; sözleşme, arsanın tamamının yükleniciye devredilmesi suretiyle Yüklenicinin bağımsız bölüm inşası ve devri borcu altına girmesi şeklinde kurulmaktadır. Bu şekilde kurulan bir sözleşmede, arsa sahibinin haklarını güvence altına almak maksadıyla devredilen arsa üzerinde, arsa sahibi lehine ipotek kurulması yararlı olacaktır.
Sözleşmenin Şekli:
Yukarıda belirttiğimiz üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olup, bu sözleşmesinin kaynağı sözleşme serbestisi ilkesidir. İşbu sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri sonucunu doğurduğundan resmi şekle uygun yapılması gereklidir. Bu ispat şekli değil, geçerlilik şeklidir. Bu kapsamda Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesi; “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir” hükmünü havidir. Hükümden bahisle tapuda arsa payı devri gibi bir işlem yapılması gerektiren bu sözleşmenin, Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekliliği açıktır.
Resmi şekil her ne kadar geçerlilik şekli olsa da bu hususunun kötüye kullanılmasının önlenebilmesi noktasında, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için MK. 706, B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılması gerekir” şeklindeki kararı ile sözleşmenin şekle uygun yapılmadığı takdirde geçersiz olacağını değerlendirmiştir. Ancak sözleşme için öngörülen bu şeklin mutlak olduğu düşünmemelidir. Şayet edimlerin ifası tamamlanmış ise, bu aşamada taraflardan birinin şekle aykırılığı ileri sürmesi Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.
Sözleşmenin Tapu Kütüğüne şerhi ile ilgili olarak ise Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.” hükmünü havi olup, açıktır ki işbu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir niteliktedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları:
- Yüklenicinin Borçları
Yüklenici esas borcu; belirtilen zaman ve biçimde bağımsız bölümü bitirip teslim etmektir. Bahse konu sözleşme isimsiz bir sözleşme olduğundan, Yüklenicinin borçları belirlenirken TBK’de düzenlenmiş olan eser sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanacaktır.
Yüklenici; inşaatı doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altındaki kişilere yaptırmakla yükümlüdür. Bu kapsamda bizzat ifa borcu olan Yüklenici; eser sözleşmesine paralel olarak üstlendiği edimleri, arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
Eserin yapımında kullanılacak olan malzeme hususuna ilişkin olarak ise şayet malzeme arsa sahibi tarafından sağlanmışsa Yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla yükümlüdür. Yüklenici, arsa sahibi tarafından sağlanmış malzemenin ayıplı olduğu anlar veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıktığını fark ederse bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir.
- Yüklenicinin Ayıptan Doğan Sorumluluğu
Ayıp; TBK’nin 476. Maddesi gereği olarak yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, Arsa Sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur ise Arsa Sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamayacaktır. Bu halin dışında, yapının inşası sırasında, yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, arsa sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.
Arsa Sahibi kendisine teslim edilmiş olan bağımsız bölümdeki mevcut ayıplarla ilgili olarak, teslimden itibaren, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Ayıptan kasıt bağımsız bölümünün sözleşmeye aykırı şekilde inşa edilmesidir. Bu kapsamda açık ayıplardan farklı olarak gizli ayıp halinde, kullanım sonucu bu ayıpları fark eden Arsa Sahibi, bu ayıpları derhal Yükleniciye bildirmelidir.
Arsa Sahibinin ayıp halinde seçimlik hakları mevcuttur. Eğer söz konusu ayıp, bağımsız bölümün kullanılamayacağı veya hakkaniyet gereği arsa sahibinin kabule zorlanamayacağı nitelikte bir ayıp ise bu halde Arsa Sahibi sözleşmeden dönebilecektir. Bu nitelikte olmayan ayıplarda ise tamir veya indirim talebinde bulunabilecektir.
- Ruhsat ve Yapı Kullanım İzni
Yasal olarak inşaata başlanabilmesi için gerekli olan ruhsat, Arsa Sahibi tarafından alınmaktadır. İmar Kanunu’nun 29. Maddesi; “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.” hükmünü havi olup, hüküm gereği, Yüklenicinin işe başlama veya bitiş tarihi kararlaştırılmamış olsa dahi, Yüklenici 2 yıl içinde yapı inşasına başlamakla yükümlüdür.
Tamamlanmış yapıya ilişkin olarak ise yapı kullanım izni alınması gereklidir. Bu izin İmar Kanunu’nun 30. Maddesi hükmü uyarınca alınmakta olup, taraflar sözleşme ile bu iznin Yüklenici tarafından alınmasını kararlaştırabilirler.
Son olarak yeni tamamlanmış yapı, Emlak Vergisi Kanunu uyarınca emlak vergisine tabi olup, bu vergi yükümlüsü ise yasal taşınmaz malikidir.
- Arsa Sahibinin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Arsa Sahibinin temel borcu sözleşmede kararlaştırılmış olan arsayı teslim borcudur. İşbu arsanın imar plan ve projesine uygun olması ve yapı ruhsat izninin alınmış olması gereklidir.
Teslim edilen arsanın ifaya uygun niteliğe sahip olmadığını anlayan Yüklenici bu durumu derhal Arsa Sahibine bildirmelidir. Bu sayede Yüklenici sorumluluktan kurtulabilecektir.
Arsa sahibinin bağımsız bölüm teslim borcuna ilişkin olarak TBK’nin 479. Maddesi; “İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur” hükmünü havidir. Bu halde Arsa sahibinin arsa payı devri borcunun, bağımsız bölümünün teslimi ile doğacağı açıktır.
Yüklenicinin Temerrüdü:
Yüklenicinin; sözleşmede kararlaştırılan yapıyı, zamanında ve tam olarak ifa etmesi gerekmektedir. Sözleşmede ifa zamanı belirlenmiş ise, ifa o tarihte gerçekleştirilmelidir. Eğer ifa taraflardan birinin yapacağı bildirime tabi tutulmuş ise TBK 117’nin uyarınca ifa tarihinin belirlenmesi gerekir. Şayet sözleşmede teslim tarihi konusunda bir açıklık yoksa bu halde işin mahiyetine göre işin teslim tarihi belirlenecektir.
İfa tarihinin belirlenmemiş olması halinde Yüklenicinin temerrüde düşürülebilmesi için Arsa Sahibinin ihtarı gereklidir. Temerrüt halinde Arsa Sahibinin, borcun ifa edilmesi için Yükleniciye süre vermesi gerekli olup, TBK madde 124 gereği süre verilmesini gerektirmeyen haller saklıdır.
Arsa sahibi, Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde; aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmini veya sözleşmeden dönmek suretiyle menfi zararın tazminini talep edebilecek olup, bu seçimlik haklarını TBK’nin genel hükümlerine göre kullanabilecektir. Ancak bu seçimlik haklardan olan dönme hakkının kullanılması halinde genel hükümlerden farklı bir hukuki sonuç meydana gelmektedir. Şöyle ki yasa gereği ani edimli bir sözleşmeden, taraflardan birinin dönmesi halinde sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmaktadır. Ancak bahse konu sözleşme bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise bu halde dönmenin geçmişe etkili olması, hakkaniyete aykırı sonuçların doğmasına neden olabilecektir. Bu vesileyle her ne kadar ani edimli olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nden dönme beyanın teorik temelde geçmişe etkili olması gerekse de dürüstlük kuralı gereğince bazı durumlarda yalnızca ileri dönük sonuç doğurmasının yerinde olacağı kanaatindeyiz.
Bu doğrultuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.1.1984 tarihli 1983/3 E. 1984/1 K. sayılı kararında; “İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına, birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi.” denilmek suretiyle TMK madde 2’nin somut olaya uygulanması ile hakkaniyet gereği sözleşmenin ileriye etkili olarak ortadan kalkması gerektiğine karar verilmiş ve somut olay adaletini tesis edilmiştir.
Sonuç
Netice itibariyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; kanunda düzenlenmemiş olması nedeniyle taraflar arasında pek çok hukuki soruna neden olabilmektedir. Yargıya yansımış uyuşmazlıklarda her ne kadar çözüm olarak TBK’nin genel hükümleri uygulanmakta ise de yukarıda yer verdiğimiz Yargıtay Kararında olduğu gibi somut olay adaletinin sağlanması amacıyla genel hükümlerden ayrılan uygulamalar da mevcuttur. Bu nedenle sözleşme ilişkisi kaynaklı herhangi bir uyuşmazlık çıkmaması adına sözleşmelerin tüm olasılıklar hesap edilerek hazırlanması ve uyuşmazlık halinde de hak kaybı yaşanmaması adına hukuk bürolarından destek alınması zaruridir.
Turkish 
English