Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Hakkında Bilgi Notu

Giriş

Türk Borçlar Kanunu’nun 470.maddesine göre, “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. En yaygın şekilde kullanılan eser sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri (“İnşaat Yapım Sözleşmesi”) ise yüklenicinin, finansmanı üstlenip arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin de bedel olarak binadaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

İnşaat Yapım Sözleşmelerinin konusu inşaat olup inşaatın en yaygın konusu binalardır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5.maddesinde bina “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapı” olarak tanımlanmıştır. Bina haricinde diğer yapıların da İnşaat Yapım Sözleşmelerinin konusu olması mümkün olmakla birlikte, bu yapılar için de aşağıda yer verdiğiniz açıklamalar geçerli olacaktır.

Şekil Şartları

Eser sözleşmeleri kural olarak bir şekle bağlı olmamakla beraber, sözleşme gereği arsa sahibi taşınmazdaki bir bölümün mülkiyetini yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, İnşaat Yapım Sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu’nun 706.maddesi ve TBK’nın 237.maddesi uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğü’nde veya noterlerce düzenleme şekilde yapılması zorunludur. İnşaat Yapım Sözleşmesi yapılmasını konu edinen ön sözleşmeler de bu şekil şartına tabidir. Diğer taraftan bir İnşaat Yapım Sözleşmesinin değiştirilmesi için hazırlanan tadil sözleşmeleri de yine yukarıda yer verilen şartlar olmaksızın geçerlilik kazanmayacaktır.

Tarafların Yükümlülükleri

1.Yüklenicinin Borçları

Yüklenicinin İnşaat Yapım Sözleşmesi kapsamındaki borçlarını aşağıdaki şekilde ele alınması mümkündür:

• Yüklenicinin eseri meydana getirme borcu
• Yüklenicinin eseri teslim etme borcu
• Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu (eserin ayıplı ifası halinde gündeme gelecektir)

Yüklenici, eseri meydana getirmek için gerekli malzeme, araç ve gereçleri temin etmekle ve eseri sadakat ve özen ile meydana getirmekle de yükümlüdür. Bununla beraber yüklenici, eseri meydana getirmek için işe uygun zamanda başlamalı ve sözleşmede öngörülen sürede ifasını gerçekleştirmelidir.  

2. İşsahibinin Borçları

İnşaat Yapım Sözleşmesi kapsamında işsahibinin akla gelen ilk borcu arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak yükleniciye teslimidir. İnşaata uygunluğa engel olarak arsanın imarının inşaata uygun olmaması, arsanın sit alanında veya orman sınırları içinde kalması ya da kıyı kenar çizgisi dahilinde olması örnek verilebilir. Arsanın inşaata elverişli hale gelmesi için plan ve projelerin belediyede onaylattırılması ve ardından inşaat ruhsatının alınması gibi iş ve işlemler gibi gerekli işlemlerin yüklenici tarafından gerçekleştirilmesi sözleşme ile kararlaştırılabilecek olsa da bu husus ayrı bir vekâlet sözleşmesini gerektirmektedir.

Vekaletname ayrıca yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışında, kat irtifakı aşaması esnasında ve iskân ruhsatı alımında gerekli olmaktadır. Hal böyleyken, yükleniciye gerekli işlemleri yapabilmesi için bir vekâletname verilmesi, işsahibinin sözleşmenin ifası kapsamındaki sorumlulukları arasında sayılabilir. Yargıtay tarafından da yükleniciye vekalet verilmemesi veya yüklenicinin haksız olarak vekaletten azledilmesi işsahibi adına temerrüt hali olarak değerlendirilmiştir (Y. 15.HD. 28.01.2002 T. 4506/384 ve Y. 15.HD. 20.02.2002 T. 4915/830 sayılı kararları).

Bütün bunların yanında, imar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması ve inşaat ruhsatının alınması kural olarak işsahibinin yükümlülükleri arasında olsa dahi, bunlar da sözleşme ile yükleniciye yüklenebilecek niteliktedir.

İşsahibinin önemli sorumluluklarından bir tanesi ise sözleşmede belirlenen arsa payının tapu sicilinde olacak şekilde yükleniciye devrini gerçekleştirmektir. Zira, bina yapım işinde finans kolaylığı sağlanması adına tapu devri olmazsa olmaz bir husustur. Bu finansman modeli ile yüklenici belirli bir seviyeye getirdiği inşaattan bağımsız bölüm satmak suretiyle inşaatın kalan bölümlerini tamamlamada kullanacağı kaynakları sağlamaktadır.